10月23日，香港交易所披露，2010年創(chuàng)立于江西省南昌市的新力控股(集團(tuán))有限公司通過上市聆訊。新力控股今年5月24日正式向港交所遞交招股書，若成功IPO，將成為第一家上市的贛系房企。

　　招股書顯示，新力控股法定股本為200億股每股面值0.01港元的股份。聯(lián)席保薦人為農(nóng)銀國際融資有限公司和華泰金融控股(香港)有限公司。

　　新力控股于2016年、2017年及2018年分別錄得收入22.23億元、52.411億元及84.157億元，復(fù)合年增長率約為94.6%。2019年截至4月30日止4個(gè)月的收入為57.094億元，比2018年同期的15.089億元，增長278.4%。

　　2016年、2017年及2018年，新力控股純利分別為1.309億元、2.782億元及5.55億元，復(fù)合年增長率約為105.9%；同時(shí)，新力控股2019年前4個(gè)月的純利同比增長515.8%至2.822億元。

　　新力控股新力控股稱，其收益增長主要由交付的總建筑面積增加所致。而不斷擴(kuò)張的業(yè)務(wù)意味著需要龐大的資金，根據(jù)招股書，新力控股近幾年借款數(shù)額遠(yuǎn)多于其收入，以2018年為例，221.028的借款是其全年收入84.157億元的3倍。

　　　　所募資金主要用于今年30億元拿下的3個(gè)宅地項(xiàng)目

　　新力控股2010年于江西南昌創(chuàng)立，此后將物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)拓展至長江三角洲地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城市等區(qū)域。為進(jìn)一步在全國擴(kuò)張，成為中國房地產(chǎn)市場上的主要全國性物業(yè)開發(fā)商，2017年6月，新力控股將總部由南昌搬遷至上海。針對首次置業(yè)者、家庭升級者和大家庭或高收入家庭，新力控股開發(fā)有“灣系”、“園系”及“悅系”三類住宅物業(yè)產(chǎn)品。

　　根據(jù)招股書，新力控股此次所募集的資金將用于現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，包括物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本，主要是四川成都雙流92畝地項(xiàng)目，江蘇無錫濱湖120畝地項(xiàng)目及安徽合肥新站102畝地項(xiàng)目。此外，所募資金將用于償還項(xiàng)目發(fā)展的部分現(xiàn)有計(jì)息借款和一般業(yè)務(wù)營運(yùn)及營運(yùn)資金。

　　無錫濱湖120畝地項(xiàng)目以灣系發(fā)售。該項(xiàng)目占用的總地盤面積約80014平方米，由住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、停車場及配套設(shè)施組成。新力控股于2019年7月下旬以9.67億元取得相關(guān)土地出讓合同。

　　成都雙流92畝地項(xiàng)目以園系發(fā)售，占用總地盤面積約61210.2平方米，由住宅物業(yè)、停車場及配套設(shè)施組成。新力控股獲取的土地出讓金為12.301億元，今年8月已取得相關(guān)土地使用證。

　　合肥新站102畝項(xiàng)目也以灣系發(fā)售，占用總地盤面積約68460.7平方米，由住宅物業(yè)、停車場及配套設(shè)施組成。今年5月，新力控股以10.731億元的價(jià)格取得出讓合同，并于7月取得相關(guān)土地使用證。

　　新力控股表示，該公司通過避免土地市場過熱時(shí)的收購，以及在低成本機(jī)會出現(xiàn)時(shí)進(jìn)行土地收購，在中國波動(dòng)的土地市場中抓住機(jī)遇。在參與土地拍賣時(shí)，要謹(jǐn)慎出價(jià)，嚴(yán)格限制價(jià)格，以確保收購的土地價(jià)格不會過高。

　　截至2019年7月31日，新力控股在27個(gè)城市擁有合共110個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)中55個(gè)位于江西省、13個(gè)位于長江三角洲地區(qū)、20個(gè)位于粵港澳大灣區(qū)、22個(gè)位于中西部核心城市以及中國其他具有高增長潛力的地區(qū)。在這110個(gè)項(xiàng)目中，新力控股有約1500萬平方米規(guī)劃建筑面積的土地儲備。

　　以投資為目的，新力控股亦從事商業(yè)物業(yè)發(fā)展、運(yùn)營及管理，包括商業(yè)綜合體、購物中心、公寓和寫字樓。截至2019年7月31日，該公司擁有7個(gè)商業(yè)物業(yè)，總建筑面積為26.83萬平方米。

　　　　2018年借款是收入的3倍

　　擴(kuò)張意味著需要龐大的資金和管理資源，以及進(jìn)軍新地域市場所涉及的不確定因素及挑戰(zhàn)。

　　招股書顯示，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年4月30日，該公司銀行及其他借款以及公司債券總額分別約為64.375億元、166.756億元、221.028億元及264.694億元。2019年8月26日及10月9日，新力控股發(fā)行了本金總額為1.699億美元的私人債務(wù)融資，利率為12.5%。

　　可以看到，新力控股的借款遠(yuǎn)多于其收入，以2018年為例，221.028的借款是其全年收入84.157億元的3倍。其凈資產(chǎn)負(fù)債比率也在逐年增加。按截至有關(guān)期末的借款總額(包括計(jì)息銀行及其他借款以及公司債券)減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以權(quán)益總額計(jì)算，新力控股凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別約為1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍。

　　新力控股坦承，其維持大量借款以為經(jīng)營提供資金。同時(shí)，由于物業(yè)開發(fā)活動(dòng)持續(xù)增加及增強(qiáng)土地收購力度而令經(jīng)營所用現(xiàn)金凈額重大，致使其于2016年、2017年及截至2019年4月30日止4個(gè)月錄得負(fù)經(jīng)營現(xiàn)金流量，分別約-20.375億元、-65.478億元及-13.377億元。

　　　　創(chuàng)始人及主要高管層來自房地產(chǎn)行業(yè)

　　新力控股并非家族企業(yè)，創(chuàng)始人、董事及高級管理層多在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)工作多年。

　　招股書顯示，董事會目前包括3名執(zhí)行董事及3名獨(dú)立非執(zhí)行董事。43歲的創(chuàng)始人張園林為董事會主席、執(zhí)行董事兼行政總裁，于中國房地產(chǎn)行業(yè)擁有逾17年經(jīng)驗(yàn)。

　　34歲時(shí)創(chuàng)辦新力集團(tuán)，之前，2002年1月至2006年1月，張園林任職于江西省第五建設(shè)集團(tuán)有限公司(建設(shè)工程項(xiàng)目及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目總承包商)，其最后職務(wù)為總經(jīng)理。于2005年12月至2018年10月，于江西裕仁投資有限公司任執(zhí)行董事。自2007年8月至2014年1月，在江西省豐城市希爾頓置地有限公司(一家從事中國江西省豐城市住宅物業(yè)開發(fā)的公司)任執(zhí)行董事。

　　執(zhí)行董事、副總裁是37歲的佘潤廷，負(fù)責(zé)該集團(tuán)整體投資、運(yùn)營、營銷及品牌管理，佘潤廷2004年7月畢業(yè)于中國同濟(jì)大學(xué)，分別取得土木工程及工商管理學(xué)士學(xué)位。2004年7月至2012年8月，佘潤廷任職于萬科企業(yè)(28.5， 0.15， 0.53%)股份有限公司，擔(dān)任區(qū)域投資運(yùn)營管理部門總經(jīng)理。2012年9月至2017年9月，佘潤廷為上海協(xié)信遠(yuǎn)定房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資副總裁及其上海區(qū)域總經(jīng)理。在新力控股將總部遷至上海后，2017年10月，佘潤廷加入新力控股擔(dān)任副總裁。值得一提的是，新力控股上海總部的地址位于虹橋萬科中心。

　　新力控股的第三位執(zhí)行董事是一位女士，30歲的涂菁同時(shí)兼任營運(yùn)管理董事，主要負(fù)責(zé)該集團(tuán)整體管理及高級管理層績效評核。于2011年2月至2014年1月，涂菁于河北兆翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(一家從事物業(yè)開發(fā)的公司)任職主席助理。

　　首席項(xiàng)目經(jīng)理胡衍放，41歲，于2000年2月至2006年8月?lián)谓鳌局心辖ㄔO(shè)(000961)、股吧】集團(tuán)有限公司的技術(shù)經(jīng)理。其后在兩家從事物業(yè)開發(fā)的公司任職項(xiàng)目經(jīng)理。

　　區(qū)域總經(jīng)理王敬偉，49歲，在2014年加入新力集團(tuán)之前，2011年2月至2013年3月，在華潤置地(廈門)有限公司擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。

　　成本控制中心總經(jīng)理鄭智琴，46歲，于成本及預(yù)算管理方面擁有逾22年經(jīng)驗(yàn)及于中國房地產(chǎn)行業(yè)擁有逾13年工作經(jīng)驗(yàn)。期間，曾有在世茂集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等的工作經(jīng)驗(yàn)。

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