房企2月銷售數(shù)據(jù)顯示,龍頭房企銷售面積和銷售規(guī)模均繼續(xù)保持同比高速增長。盡管部分銷售成果來自于去年銷售結(jié)轉(zhuǎn),但這一增速仍然超過市場預期。同時,今年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資0.99萬億元,名義同比增長8.9%,增速比去年全年提高2個百分點,同樣超出市場預期。 值得注意的是,受益于限購溢出效應的三四線城市新房銷售同比大幅增長。國泰君安研報認為,在短期一二線樓市的資金和需求外溢和中長期產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移的大趨勢下,三四線城市(尤其是核心城市周圍)回暖態(tài)勢有望持續(xù)。 增速超預期 從目前情況看,主要房企均呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。其中,碧桂園、萬科、恒大位于第一陣營。碧桂園前兩月實現(xiàn)合同銷售額872.6億元,合同銷售建筑面積約999萬平方米。萬科前兩月實現(xiàn)銷售金額866.3億元,銷售面積588.8萬平方米,分別同比增長108.15%和92.8%。同時,萬科加大了土地儲備,2月新增土地17處,權(quán)益投資86.54億元,同比增加31.58%,新增土地權(quán)益面積215.53萬平方米,增長92.19%。中國恒大前兩月累計實現(xiàn)合約銷售金額為684.1億元,較去年同期增長87.6%;累計合約銷售面積750.7萬平方米,同比增長77.8%。 其他主要房企方面,中海地產(chǎn)前兩月實現(xiàn)合約銷售約310.1億元,同比增長64.34%;保利地產(chǎn)同期實現(xiàn)銷售額288.08億元,同比增長25.85%;融創(chuàng)同期實現(xiàn)銷售235.6億元,同比增長83%;龍湖地產(chǎn)前兩月為244.5億元,同比增長269%;金地同期簽約金額160.9億元,同比增長52.35%。 主要房企量價齊升,平均售價也有所提升。 數(shù)據(jù)顯示,前兩月房地產(chǎn)投資增速較去年同期有所增長。2017年1-2月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資0.99萬億元,名義同比增長8.9%,增速比去年全年提高2個百分點。其中,東部地區(qū)投資同比增長7.8%,增速比去年全年提高2.2個百分點;中部地區(qū)增長13.7%,增速提高3個百分點;西部地區(qū)投資增長7.8%,增速提高1.6個百分點。從投資數(shù)據(jù)可以看出,中西部地區(qū)的投資受益于銷售拉動,反彈力度大幅高于東西部地區(qū)。 2017年1-2月,住宅新開工面積增速14.8%,開工意愿進一步加強。 三四線城市成增長引擎 從目前銷售數(shù)據(jù)看,受一二線城市調(diào)控限購政策影響,三四線城市增速大幅提高。 數(shù)據(jù)顯示,1-2月份,東部地區(qū)商品房銷售額6645億元,增長15.7%,增速回落23個百分點。中部地區(qū)商品房銷售額2073億元,增長44.1%,增速提高5.4個百分點。西部地區(qū)商品房銷售額2088億元,增長49.5%,增速提高31.2個百分點。 1-2月,全國住宅累積成交同比增長23.7%。其中,63城住宅成交累計同比增長4.0%,其余500多個三四線為主的城市累計同比增長44%。 市場機構(gòu)指出,雅居樂、碧桂園、新城發(fā)展主要布局一些強三線城市和優(yōu)質(zhì)四線城市。這些公司近期股價持續(xù)上漲,顯示市場對三四線復蘇的強烈預期。 值得注意的是,環(huán)京的固安、燕郊等地春節(jié)后房價反彈明顯,部分樓盤單價甚至逼近3萬元/平方米。 國泰君安研報認為,三四線城市銷售回暖,不僅受到返鄉(xiāng)置業(yè)、一二線購買力溢出的驅(qū)動,還受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的人口反向流動的影響。部分核心城市進入了產(chǎn)業(yè)升級階段,生產(chǎn)效率低下的中低端產(chǎn)業(yè)向三四線城市調(diào)整,讓位于第三產(chǎn)業(yè),隨之而來的是人口結(jié)構(gòu)的二次調(diào)整。在短期一二線樓市的資金和需求外溢、中長期產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移的大趨勢下,三四線城市(尤其是核心城市周圍)回暖態(tài)勢有望持續(xù)。 調(diào)控或繼續(xù)加碼 隨著部分城市樓市熱度再起,近期調(diào)控也有加碼的趨勢。 自2月28日至今,至少有11城加入或加碼樓市調(diào)控政策。這些城市中既包括南京、杭州等前期已經(jīng)多輪加碼調(diào)控的二線熱門城市,也包括淶水、涿州、嘉善等環(huán)京、環(huán)滬圈的城市,甚至包括贛州、福建省連江縣、滁州市等一些三四線城市。 從調(diào)控的力度看,前期熱點二線城市顯著高于三四線城市。其中,南京擴大了限購范圍,本地家庭全面限購第三套住房,非南京居民限購條件升級。環(huán)京的涿州等地主要是限制外地戶籍購房者購房,本地戶籍購房者則被小幅提高了二套房首付,旨在降溫異地炒房。而遠離熱點的滁州市僅提高了首付比例,居民購買二套房的商貸首付比例不低于40%,三套房首付比例不低于60%,并未作出限購。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,從近期一系列的調(diào)控政策來看,控制熱點城市房價仍然是樓市調(diào)控的重點。預計3月份還會有包括一線城市在內(nèi)的各類城市出臺或升級樓市調(diào)控政策,尤其是一些熱點二線和三線城市。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為,部分熱點區(qū)域后續(xù)走勢主要取決于信貸政策。1月份信貸額度刷新了歷史紀錄。對于京津冀區(qū)域這類易漲難跌的房地產(chǎn)市場,整體依然需要增加政策措施。 同策機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉則指出,由于政策面的從嚴執(zhí)行及樓市周期性的因素,2017年核心一二線城市商品住宅市場或?qū)⒃谙掳肽赀M入價格調(diào)整期。屆時或?qū)⒊霈F(xiàn)“以價換量”的局面,下半年市場表現(xiàn)將弱于上半年。